高確率で相続税の税務調査が行われる？不動産に関する税務署の調査方針とは

私共が相続税の申告のお手伝いを行う中で、納税者の方から頂戴する最も多いご要望の1つに、税務調査が入らないように適正な申告をお願いしますといわれます。

相続税の税務調査の実態

相続税においては、他の税目に比べ調査率が高いといわれています。
国税庁の統計データがありますので、本当に調査率が高いかどうかを確認してみましょう。

相続税の税務調査率：約12%弱(平成29年度)
(税務調査件数：12,576件　・　課税対象数：約11万2千人)
それでは他の税目はどうでしょうか、参考として所得税について調べました。
所得税の税務調査率：約2.7%(平成30事務年度)

課税対象者が他の税目に比べて少ないということはありますが、上記のデータより、やはり相続税の調査率は高いといえます。
調査項目としては、金融資産(預金・有価証券)が49.3%と約半数を占めています。一方、不動は13.6%と低く、筆者のこれまでの税務調査の経験からもあまり不動産に関しては調査対象になったことは多くありませんでした。

特殊な土地を鑑定評価額で申告

今回は、調査項目としてはあまり多くない不動産ですが、その中でも税務署が注視している論点がありますので、筆者の税務調査の実体験をお話しさせて頂きます。

調査対象者は、横浜市在住で、遺産総額が3億円を超える方でした。
この方は、申告業務のご依頼の際に、空家となったご実家の売却も併せてご相談にのってほしいというご要望がありました。
申告書作成作業は特に問題なく進めておりましたが、同時並行で進めているご実家の売却の件で問題が生じました。
ご実家の土地に既存不適格な擁壁があり、擁壁のやり直しの費用がかかることから、売却価格が大幅に安くなってしまうという問題でした。

路線価による土地評価額は8,000万円ですが、売却見込額が3,000万円となり、時価の方が安くなるという逆転現象が生じてしまいました。
様々な面から検討を行いましたが、路線価による通達評価では、この著しい価格差を解消するような合理的な減額要素がありませんでした。そのため、不動産鑑定士によって擁壁の費用も加味した上で鑑定評価額を3,000万円と算出してもらいました。
無事に申告業務が完了し、申告期限後程なくして売却も行われましたが、当初の想定価格よりも高く、5,000万円で売却されました。

税務署による厳しい税務調査

税務署から連絡があったのは、申告期限から1年後でした。
税務署の担当者は、大型事案を取り扱う役職である特別国税調査官でした。
調査の論点は、当然ですが鑑定評価額3,000万円と売却価格5,000万円との2,000万円の価格差の件でした。正しい土地評価額は5,000万円であるという税務署の主張です。

土地の評価については、税理士・不動産鑑定士・不動産業者で連携して当時の鑑定評価額を算出したため、税務署側に評価額算出や売却までの経緯の詳細を下記の通り説明しました。

税理士･･･路線価評価の範囲内において土地の特殊性を反映することが難しいこと
不動産鑑定士･･･評価額算出方法や参考とした土地の性質
不動産業者･･･土地売却の経緯・詳細

こちらの説明について合理的であるとの回答を得ましたが、税務署側の方でも再度検討をしたいということでその場は終わりました。

一週間後、検討が終わったということでまた税務署と再度協議を行いました。
税務署としては、土地の購入業者に訪問して購入の経緯について調査を行ったそうです。
そして、やはり売却価格5,000万円での修正を要求されました。

しかし、こちらとしては、複数の購入希望先があったことの事実を伝え、また、当初の希望購入金額は鑑定評価額である3,000万円からスタートし、売却金額5,000万円は購入希望者の競争が行われた結果であることも伝えました。
また、幸いにも、その当時の価格交渉に関する書類も残っていたため、こちらの主張に説得力を持たせることが出来ました。
結果として、不動産業者の交渉力や技術力があったことが認められ、当初申告のまま修正はなく、是認となりました。

国税庁からの不動産に関する税務調査の方針

今回の税務調査において、担当となった特別国税調査官からは、以下のような調査方針を聞きました。
『原則的に鑑定評価を行ったすべての不動産については、国税庁から申告後の不動産の動向を探るように言われており、その価格の算出根拠が合理的であるかどうか、又はその後売却を行っていないかどうかも調査しています。』

相続税申告において、よほど特別な理由がないと土地について鑑定評価を行いませんし、費用もかかるため、それを上回るメリットが必要です。
鑑定評価を行う場合には、税務署によって厳しい目でその後の不動産の動向や金額の妥当性についてチェックが行われるということを認識しておきましょう。
そして、修正申告にならないように、税務署に対してきちんと信頼できる専門家に依頼するようにしましょう。

税理士法人ブライト相続　戸﨑　貴之(とざき　たかゆき)